2026 양도세 장기보유특별공제 개편｜10년 보유보다 실거주가 중요해진 이유
결론부터 말하면, 정부안이 원안대로 시행되면 1세대 1주택을 10년 보유했더라도 실제 거주가 2년에 그친 사람은 공제율이 현행 48%에서 2028년 32%, 2029년 이후 16%로 낮아집니다. 반면 10년 보유하면서 10년 거주한 사람은 최대 80%를 유지합니다. 이제는 등기부상 보유기간보다 실제 생활한 기간이 양도세를 더 크게 좌우하게 됩니다.
장기보유특별공제, 무엇이 바뀌나
현행 1세대 1주택 장기보유특별공제는 3년 이상 보유하고 2년 이상 거주한 경우, 보유기간과 거주기간에 각각 연 4%씩 공제율을 부여합니다. 보유 10년과 거주 10년을 모두 채우면 각각 40%, 합계 최대 80%입니다.
정부안은 주택 공제를 토지·건물의 장기보유 공제와 분리해 명칭부터 ‘장기거주 소득공제’로 바꿉니다. 2028년에는 거주 공제율을 연 6%로 높이고 보유 공제율을 연 2%로 낮춘 뒤, 2029년부터 보유 공제를 없애고 거주기간에만 연 8%를 적용하는 구조입니다.
| 구분 | 현행·2027년까지 | 2028년 양도 | 2029년 이후 양도 |
|---|---|---|---|
| 거주 공제 | 연 4% 최대 40% | 연 6% 최대 60% | 연 8% 최대 80% |
| 보유 공제 | 연 4% 최대 40% | 연 2% 최대 20% | 폐지 |
| 최대 공제율 | 80% | 80% | 80% |
| 공제액 한도 | 별도 한도 없음 | 인별 연간·물건별 각각 20억 원 | 인별 연간·물건별 각각 10억 원 |
공제율은 이렇게 계산합니다
1세대 1주택자의 고가주택 과세분은 전체 양도차익을 그대로 공제하는 것이 아닙니다. 양도가액 중 12억 원을 초과하는 비율에 해당하는 양도차익을 먼저 계산한 뒤, 그 금액에 장기거주 소득공제율을 적용합니다.
단, 개편 후에는 연간·물건별 공제한도 적용
따라서 ‘양도차익이 5억 원이니 80%인 4억 원을 무조건 공제한다’고 계산하면 틀릴 수 있습니다. 양도가액, 취득가액, 필요경비, 1세대 1주택 비과세 요건, 보유·거주기간과 공제한도를 모두 함께 봐야 합니다.
10년 보유보다 실거주가 중요해지는 사례
아래 표는 1세대 1주택 기본요건을 충족하고, 보유기간이 모두 10년이라고 가정한 공제율 비교입니다. 실제 세액 계산이 아니라 제도 변화의 효과를 보기 위한 예시입니다.
| 보유·거주 조건 | 현행·2027년까지 | 2028년 | 2029년 이후 |
|---|---|---|---|
| 10년 보유·2년 거주 | 보유 40%＋거주 8% 48% | 보유 20%＋거주 12% 32% | 거주 16% 16% |
| 10년 보유·5년 거주 | 40%＋20% 60% | 20%＋30% 50% | 거주 40% 40% |
| 10년 보유·8년 거주 | 40%＋32% 72% | 20%＋48% 68% | 거주 64% 64% |
| 10년 보유·10년 거주 | 40%＋40% 80% | 20%＋60% 80% | 거주 80% 80% |
① 10년 보유·2년 거주: 가장 크게 달라지는 유형
현행에서는 보유기간만으로 40%를 확보하고 2년 거주분 8%를 더해 총 48%를 적용받을 수 있습니다. 그러나 2029년 이후에는 보유기간 공제가 사라지므로 거주 2년에 대한 16%만 남습니다. 공제율이 32%포인트 줄어드는 셈입니다.
② 10년 보유·5년 거주: 절반 공제에서 40%로
2028년에는 보유 20%와 거주 30%를 합해 50%지만, 2029년 이후에는 거주 5년×8%=40%가 됩니다. 장기간 전세를 주다가 중간에 입주한 1주택자가 특히 확인해야 할 유형입니다.
③ 10년 보유·10년 거주: 최대 80% 유지
집을 소유한 기간 내내 거주한 실수요자는 현행과 마찬가지로 최대 80% 공제율을 유지합니다. 다만 양도차익이 큰 고가주택은 새로 도입되는 공제액 한도 때문에 공제율이 같아도 실제 공제액은 줄 수 있습니다.
고가주택은 ‘공제율’보다 ‘공제액 한도’가 더 중요할 수 있다
현행 제도에는 장기보유특별공제액 자체의 별도 상한이 없습니다. 개편안은 주택 장기거주 소득공제에 두 가지 한도를 동시에 신설합니다.
- 인별 연간 한도: 2028년 20억 원, 2029년 이후 10억 원
- 양도 물건별 한도: 2028년 20억 원, 2029년 이후 10억 원
- 공동소유 또는 시점을 달리한 분할양도는 지분율·분할양도 비율에 따라 물건별 한도를 안분
예를 들어 2029년 이후 계산상 공제액이 15억 원이 나오더라도 한도 적용 후 인정되는 금액은 10억 원을 넘을 수 없습니다. 같은 해 여러 주택을 양도한다면 인별 연간 한도도 함께 작동합니다.
다주택자의 장기보유특별공제도 거주 중심으로 바뀐다
다주택자 주택은 현행 일반 장기보유특별공제로 보유기간에 따라 연 2%, 최대 30%를 적용받습니다. 정부안은 2028년에 거주 공제와 보유 공제를 병행한 뒤, 2029년부터 거주 공제만 남기는 방향입니다.
| 구분 | 현행·2027년까지 | 2028년 | 2029년 이후 |
|---|---|---|---|
| 거주 공제 | 없음 | 연 2%, 최대 30% | 연 2%, 최대 30% |
| 보유 공제 | 연 2%, 최대 30% | 연 1%, 최대 15% | 폐지 |
| 적용 방식 | 보유 공제 | 거주·보유 공제율 중 높은 것 | 거주 공제 |
다주택자의 거주 공제는 2년 이상 거주한 경우에만 적용하는 것이 정부안의 기본 구조입니다. 다만 조정대상지역 중과, 중과배제와 별도 특례가 동시에 얽힐 수 있어 실제 매도 순서는 개별 계산이 필요합니다.
실제로 살지 않아도 거주기간으로 인정되는 경우가 있나
정부안은 불가피하게 집을 비운 기간이나 정책상 보호가 필요한 기간 중 일부를 거주기간으로 인정하도록 별도 규정을 마련했습니다.
- 취학·근무상 형편 등 부득이한 사유로 주거를 이전한 기간
- 인구감소지역 주택 등 특례주택을 보유한 기간
- 요건을 갖춘 등록임대주택의 임대기간
- 재개발·재건축 등으로 신축주택 공사가 진행된 기간
다만 모든 유학·파견·임대·재건축 기간이 자동 인정되는 것은 아닙니다. 구체적인 사유, 대상, 기간과 증빙은 최종 법률과 시행령·시행규칙에서 정해질 수 있으므로 확정 규정을 확인해야 합니다.
2028년 전후 주택 매도를 고민한다면
- 1세대 1주택 비과세 요건을 먼저 확인합니다. 장기거주 공제는 비과세 여부를 판단한 다음 계산하는 항목입니다.
- 취득일, 실제 전입일, 퇴거일과 재입주일을 기준으로 보유·거주기간을 따로 계산합니다.
- 2027년, 2028년, 2029년 예상 양도일별 공제율을 각각 비교합니다.
- 양도가액 12억 원 초과분에 해당하는 과세대상 양도차익을 계산합니다.
- 2028년 20억 원, 2029년 10억 원의 인별·물건별 공제한도에 걸리는지 확인합니다.
- 취득세, 중개보수, 자본적 지출 등 인정 가능한 필요경비 증빙을 모읍니다.
- 국회 통과 여부와 최종 시행일·경과조치를 확인한 뒤 매도 시기를 결정합니다.
자주 묻는 질문
Q1. 2026년에 집을 팔면 개편된 공제율이 적용되나요?
아닙니다. 정부안의 적용 예정 시기는 2028년 1월 1일 이후 양도분부터입니다. 2026년과 2027년 양도분에는 현행 규정이 적용되며, 개편안 자체도 국회 심의 과정에서 바뀔 수 있습니다.
Q2. 10년 보유하면 이제 아무 공제도 못 받나요?
2028년에는 보유기간에 연 2%, 최대 20%가 남지만 2029년 이후 주택 공제는 거주기간 중심으로 전환돼 보유 공제가 없어지는 정부안입니다. 토지와 주택 외 건물에는 별도의 장기보유 소득공제가 적용됩니다.
Q3. 2년 거주 요건만 채우면 현행과 같은 혜택인가요?
아닙니다. 2년 거주는 기본요건을 충족하는 데 중요하지만 최대 공제율을 뜻하지 않습니다. 10년 보유·2년 거주자의 공제율은 현행 48%에서 2029년 이후 16%로 낮아질 예정입니다.
Q4. 최대 80% 공제는 폐지되나요?
최대 공제율 80%는 유지됩니다. 다만 2029년 이후에는 거주 10년을 채워야 80%에 도달하며, 공제액은 인별 연간·물건별 각각 10억 원 한도를 적용받습니다.
Q5. 공동명의면 부부가 각각 10억 원씩 공제받나요?
개편안은 인별 한도와 물건별 한도를 각각 두고 공동소유는 지분율에 따라 물건별 한도를 안분하도록 했습니다. 따라서 단순히 부부 각각 10억 원, 합계 20억 원으로 계산해서는 안 됩니다.
Q6. 전세를 준 기간도 거주기간으로 인정되나요?
일반적인 전세 임대기간은 실제 거주기간으로 보기 어렵습니다. 다만 요건을 갖춘 등록임대주택 임대기간 등 정부안이 정한 예외가 있으므로 최종 시행령과 본인의 등록·임대 요건을 확인해야 합니다.
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