결론부터 말하면, 정부안이 원안대로 시행될 경우 실거주 1세대 1주택자는 공시가격 14억 원까지 종합부동산세 과세 대상에서 빠집니다. 공시가격 20억 원 주택도 비교용 산출세액이 줄지만, 30억 원 주택은 공정시장가액비율과 일부 세율 인상 때문에 오히려 늘어날 수 있습니다.
2026 세제개편안의 종부세 핵심
| 구분 | 현행 | 정부 개편안 |
|---|---|---|
| 실거주 1세대 1주택 기본공제 | 12억 원 | 14억 원 |
| 비거주 1세대 1주택 기본공제 | 12억 원 | 9억 원 |
| 그 밖의 개인 기본공제 | 9억 원 | 4억 원＋5억 원×거주주택 공시가격 비율 |
| 공정시장가액비율 | 60% | 일반적으로 70% 일부 다주택·조정대상지역은 단계적으로 80% |
| 과표 6억~12억 세율 | 1.0% | 1.3% |
| 1주택 장기공제 기준 | 보유기간 | 거주기간 중심으로 단계 전환 |
| 시행 예정 | 현행법 | 2027년 납세의무 성립분부터 |
기본공제만 보면 모든 실거주 1주택자의 세금이 줄어들 것 같지만 실제 계산은 그렇지 않습니다. 과세표준을 만들 때 곱하는 비율이 60%에서 70%로 오르고, 과세표준 6억 원 초과 12억 원 이하 구간의 세율도 1.0%에서 1.3%로 오르기 때문입니다.
사례 계산은 어떤 조건으로 했나
아래 계산은 개편 효과를 한눈에 비교하기 위한 단순 사례입니다.
- 개인이 단독명의로 국내 주택 한 채만 보유
- 세대원 전체를 합쳐 1주택이며 소유자가 실제 거주
- 공시가격 합계가 각각 14억·20억·30억 원
- 고령자 공제와 보유·거주기간 공제는 적용하지 않음
- 재산세와 중복되는 부분의 세액공제, 세부담 상한은 반영하지 않음
- 비교표의 금액은 농어촌특별세를 더하기 전의 종부세 산출세액
따라서 아래 금액은 실제 고지서 금액이 아니라 현행과 개편안의 방향과 크기를 비교하기 위한 산출세액입니다. 실제 납부세액은 재산세 중복분 공제, 세액공제, 세부담 상한, 농어촌특별세 등에 따라 달라집니다.
공시가격 14억·20억·30억 원 사례 계산
| 공시가격 | 현행 과세표준 | 현행 산출세액 | 개편안 과세표준 | 개편안 산출세액 | 변화 |
|---|---|---|---|---|---|
| 14억 원 | 1.2억 원 | 60만 원 | 0원 | 0원 | −60만 원 |
| 20억 원 | 4.8억 원 | 276만 원 | 4.2억 원 | 234만 원 | −42만 원 |
| 30억 원 | 10.8억 원 | 840만 원 | 11.2억 원 | 1,036만 원 | ＋196만 원 |
① 공시가격 14억 원: 과세 대상에서 제외
현행은 12억 원을 뺀 2억 원에 60%를 곱해 과세표준 1억2,000만 원이 생깁니다. 0.5% 세율을 적용한 비교용 산출세액은 60만 원입니다. 개편안에서는 실거주 1주택 기본공제가 14억 원으로 올라 과세표준이 0원이 됩니다.
② 공시가격 20억 원: 기본공제 확대 효과가 더 큼
현행 과세표준은 (20억−12억)×60%=4억8,000만 원입니다. 3억 원까지 0.5%, 나머지 1억8,000만 원에 0.7%를 적용하면 276만 원입니다.
개편안은 (20억−14억)×70%=4억2,000만 원입니다. 같은 방식으로 계산하면 234만 원으로, 비교용 산출세액이 42만 원 줄어듭니다.
③ 공시가격 30억 원: 공정시장가액비율·세율 인상 영향
현행 과세표준은 (30억−12억)×60%=10억8,000만 원이고, 누진세율을 적용한 산출세액은 840만 원입니다.
개편안에서는 (30억−14억)×70%=11억2,000만 원입니다. 여기에 과표 6억 원 초과 구간의 인상 세율 1.3%를 적용하면 1,036만 원입니다. 기본공제가 2억 원 늘어도 공정시장가액비율과 세율 상승분이 더 커지는 사례입니다.
같은 한 채라도 실거주 여부가 중요해진다
개편안은 1세대 1주택이라도 실제 거주 여부에 따라 기본공제를 달리합니다. 실거주자는 14억 원이지만 비거주자는 9억 원입니다.
| 공시가격 | 실거주 기본공제 | 비거주 기본공제 | 과세표준 차이 |
|---|---|---|---|
| 14억 원 | 14억 원 → 과표 0 | 9억 원 → 과표 3.5억 원 | 3.5억 원 |
| 20억 원 | 과표 4.2억 원 | 과표 7.7억 원 | 3.5억 원 |
| 30억 원 | 과표 11.2억 원 | 과표 14.7억 원 | 3.5억 원 |
여기서 ‘거주’의 구체적인 판정 기준과 증빙 방법은 향후 법률·시행령 및 국세청 안내를 확인해야 합니다. 단순히 주민등록만 옮긴 경우가 모두 인정된다고 미리 단정해서는 안 됩니다.
고령자·거주기간 공제를 반영하면 달라지는 점
1세대 1주택자의 고령자 세액공제는 유지되지만, 장기보유 공제는 거주기간 중심으로 바뀝니다.
| 구분 | 공제율 |
|---|---|
| 60세 이상~65세 미만 | 20% |
| 65세 이상~70세 미만 | 30% |
| 70세 이상 | 40% |
| 거주 5년 이상~10년 미만 | 20% |
| 거주 10년 이상~15년 미만 | 40% |
| 거주 15년 이상 | 50% |
연령공제와 거주공제를 합친 공제율 한도는 최대 80%지만, 정부안은 공제액 자체에도 2027년 800만 원, 2028년 이후 600만 원 한도를 신설합니다. 오래 보유했지만 실제 거주기간이 짧은 고가주택 보유자는 과거와 결과가 크게 달라질 수 있습니다.
우리 집 종부세, 이 순서로 확인하세요
- 시세가 아닌 공시가격을 확인합니다. 공동주택은 부동산공시가격 알리미에서 조회할 수 있습니다.
- 세대 전체의 주택 수와 특례주택 여부를 확인합니다.
- 해당 주택에 실제 거주하는지와 인정 가능한 거주기간을 점검합니다.
- 단독명의인지 공동명의인지 확인합니다. 공동명의 1주택 특례 선택에 따라 계산이 달라질 수 있습니다.
- 연령공제와 거주기간 공제, 재산세 중복분 공제를 반영합니다.
- 정부안의 국회 통과 여부와 최종 시행령을 다시 확인합니다.
자주 묻는 질문
Q1. 공시가격 14억 원이면 2026년 종부세부터 0원인가요?
아닙니다. 정부안의 적용 예정 시기는 2027년 1월 1일 이후 납세의무가 성립하는 분부터입니다. 또한 국회 통과 전이므로 2026년분에는 현행법을 기준으로 판단해야 합니다.
Q2. 시가 20억 원이면 무조건 종부세가 없나요?
아닙니다. 법적 기준은 시가가 아니라 공시가격입니다. 정부는 공시가격 14억 원을 시가 약 20억 원 수준으로 설명했지만, 공동주택별 현실화율과 가격 변동에 따라 다릅니다.
Q3. 공시가격 30억 원인데 왜 세금이 늘 수 있나요?
기본공제는 12억 원에서 14억 원으로 늘지만, 공정시장가액비율이 60%에서 70%로 오르고 과세표준 6억~12억 원 구간 세율도 1.0%에서 1.3%로 인상되기 때문입니다.
Q4. 부부 공동명의라면 표의 금액을 적용하면 되나요?
그대로 적용하기 어렵습니다. 공동명의자는 원칙적인 개인별 과세와 1세대 1주택 특례 신청 중 어떤 방식이 유리한지 비교해야 하며, 지분·연령·거주기간에 따라 결과가 달라집니다.
Q5. 실제 고지액은 어디서 확인하나요?
법안이 확정된 뒤 국세청 홈택스 모의계산과 공식 안내를 이용하는 것이 가장 정확합니다. 개편안 단계에서 계산한 금액은 의사결정 참고용으로만 활용해야 합니다.
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